Reklamace vad nemovitostí

Reklamace vad nemovitosti: Kdy má kupující šanci uspět – a kdy naopak ne

Reklamace stavebně-technických vad nemovitostí v posledních letech výrazně přibývají. Kupující se často obracejí na realitní zprostředkovatele s očekáváním, že právě oni situaci vyřeší. Vnímají je totiž jako ty, kteří měli zajistit hladký a bezproblémový průběh celé transakce.

Je však důležité vědět, že reklamace vad má svá jasná pravidla – a jejich nedodržení může výrazně snížit šanci kupujícího na úspěch. V tomto článku se proto podíváme na nejčastější chyby, se kterými se v praxi setkáváme, a na to, jak správně posoudit oprávněnost reklamace.

Právo z vadného plnění: základní rámec

Kupující může uplatnit právo z vadného plnění vůči prodávajícímu až po dobu 5 let od nabytí vlastnictví. To ale neznamená, že lze reklamovat kdykoliv a jakkoliv. Zákon stanoví jasná pravidla, která je nutné dodržet.

Právě jejich porušení bývá nejčastějším důvodem, proč reklamace neuspěje.

1️⃣ Byla vada oznámena bez zbytečného odkladu?

Nejčastější chybou je opožděné oznámení vady.
Podle § 2112 občanského zákoníku musí kupující vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistí. V praxi se tím rozumí spíše dny než týdny.

Pokud kupující reklamuje vadu až po několika měsících – a často ji mezitím nechá i opravit – soudy zpravidla reklamaci neuznají.

👉 Z pohledu prodávajícího jde často o situaci, kdy lze oprávněně argumentovat, že kupující své právo uplatnil pozdě a nárok na slevu či odstranění vady zanikl.

2️⃣ Byla vada reklamována u správné osoby?

Další častý omyl:
Kupující reklamuje vadu u realitního zprostředkovatele, nikoliv u prodávajícího, který je jedinou osobou odpovědnou za vady nemovitosti.

Realitní zprostředkovatel:

neodpovídá za technický stav nemovitosti,
odpovídá pouze za správnost informací, které kupujícímu poskytl.

Pokud kupující reklamuje vadu pouze u zprostředkovatele a nikoliv u prodávajícího, může tím opět propásnout lhůtu pro řádné uplatnění reklamace.

3️⃣ Kupující si nechal vadu opravit a chce proplatit fakturu?

Častá představa kupujících je, že když vadu opraví na vlastní náklady, má prodávající povinnost fakturu uhradit.
Takto ale právo z vadného plnění nefunguje.

Kupující může požadovat:

odstranění vady prodávajícím, nebo
slevu z kupní ceny.

Sleva však podle judikatury Nejvyššího soudu neznamená automaticky náhradu nákladů na opravu.

👉 V praxi je zde vhodné:

pokusit se o smírnou dohodu,
domluvit přiměřenou slevu,
případně využít mediaci sporu.

Pokud dohoda není možná a hrozí soudní spor, je na místě konzultace s advokátem.

4️⃣ Jde skutečně o vadu, kterou lze reklamovat?

Ne každá technická nedokonalost je právně reklamovatelnou vadou.

Reklamovat nelze například:

běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti,
vady, které byly zjevné a kupující je mohl při běžné prohlídce zjistit,
vady, na které byl kupující výslovně upozorněn a které byly zohledněny v kupní ceně.

Zvláštní kapitolou jsou vady jednotky, které jsou ve skutečnosti důsledkem vady společných částí domu – například vlhkost způsobená špatnou izolací suterénu nebo zatékáním střechy. Tyto vady nelze reklamovat u prodávajícího, ale řeší se prostřednictvím SVJ.

👉 Posouzení těchto situací je vždy individuální. Nejlepší prevencí je technická inspekce nemovitosti ještě před prodejem.

5️⃣ Nevzdal se kupující práva z vadného plnění v kupní smlouvě?

Velmi důležitým, a často přehlíženým bodem, je samotná kupní smlouva.
Kupující se v ní může výslovně vzdát práva z vadného plnění – a v takovém případě je reklamace zpravidla neoprávněná.

Pokud na tuto skutečnost prodávající kupujícího upozorní, často od reklamace ustoupí. Nelze však vyloučit, že se i přesto rozhodne spor vyhrotit – a pak opět přichází na řadu smírné řešení nebo právní zastoupení.

Závěrem: Jakou roli v tom má realitní zprostředkovatel?

Realitní zprostředkování nezahrnuje povinnost řešit za klienty spory o vady nemovitostí. Je na vás, jaký přístup zvolíte:

klienty rovnou odkázat na advokáta,
nebo jim pomoci zorientovat se v základních pravidlech a posoudit, zda má reklamace reálnou šanci na úspěch.

Vždy je však vhodné klientům doporučit, aby se při trvání na reklamaci obrátili na advokáta, který je v případném sporu odborně zastoupí.