Rodinná domácnost

... když o prodeji nerozhoduje jen vlastník

Čeština i právo sdílejí jednu společnou vlastnost: komplexnost a jemné nuance. Důkazem je pojem "rodinná domácnost", který se na první pohled může jevit jako jednoduchý. V realitní praxi se však jedná o jeden z velmi zákeřných právních pojmů. 

Může se zdát, že pokud je nějaká nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, může s ní tento činit libovolná právní jednání – prodat ji, pronajmout nebo zastavit. Skutečnost je však odlišná. Podle ustanovení § 747 a následujících občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) platí, že i výlučný vlastník nemůže bez souhlasu druhého z manželů nebo registrovaného partnera nakládat s nemovitostí, která tvoří jejich společnou domácnost.

A co je podstatné – tento souhlas není pouhou formalitou. Pokud chybí, může druhý z partnerů takové právní jednání zpochybnit a domáhat se jeho neplatnosti, a to až do tří let od uzavření smlouvy.

Jinými slovy: koupíte-li nemovitost od osobního vlastníka, aniž by byl přiložen souhlas jeho manželky či manžela, můžete se později ocitnout v situaci, kdy o nemovitost přijdete, byť byla smlouva formálně v pořádku.

Právní význam §747 OZ 

Podle §747 odst. 1 občanského zákoníku platí, že pokud nemovitost tvoří společnou domácnost, majitel se musí zdržet jednání, které by mohlo bydlení znemožnit či ohrozit. Bez souhlasu druhého z manželů tak nelze nemovitost prodat, darovat ani zatížit právy neslučitelnými s bydlením. Pokud k takovému jednání dojde, může se druhý z manželů dovolat jeho neplatnosti (odst. 2).

Kdo je chráněn

Tato právní ochrana se vztahuje pouze na:

  • manželské páry,

  • registrované partnery (od novelizace 1.1.2025 rovnoprávné s manželi).

Naopak nenáleží osobám žijícím ve volných svazcích, druhům a družkám, snoubencům či spolubydlícím.

Jaké podmínky musí být splněny

Ochrana rodinné domácnosti se uplatní pouze za splnění těchto podmínek:

  1. Typ nemovitosti – jednat se musí o byt či rodinný/bytový dům (ne pozemek, garáž, atd.).

  2. Osoba vlastníka – fyzická osoba v manželství či registrovaném partnerství.

  3. Existence domácnosti – musí jít o reálně sdílenou domácnost, ne jen trvalé bydliště.

  4. Možné ohrožení bydlení – právní jednání musí ohrožovat další bydlení.

  5. Absence souhlasu druhé osoby s jednáním.

Když chybí podpis manžela/ky

Příkladem může být situace, kdy kupující nabude byt od pana Nováka, který je jediným zapsaným vlastníkem. Vše proběhne bez komplikací. Po třech letech se však ozve jeho manželka s tvrzením, že byt tvořil jejich rodinnou domácnost a že nikdy nedala souhlas s prodejem. Domáhá se proto neplatnosti kupní smlouvy. Soud v takových případech obvykle přizná větší váhu ochraně domova než ochraně dobré víry kupujícího. 

Právo veta

Uzavřením manželství či registrovaného partnerství získává druhý z partnerů možnost ovlivnit nakládání s nemovitostí, přestože mu nenáleží vlastnická práva. Tento "veto efekt" není možné obejít ani předmanželskou smlouvou. Postačí, že daná nemovitost tvoří společný domov. 

Společné jmění vs. rodinná domácnost

Častou chybou je zaměňování ochrany společného jmění (SJ) a rodinné domácnosti. Pokud je nemovitost součástí SJ, ale v katastru je zapsán pouze jeden z manželů/partnerů, kupující je chráněn jako nabyvatel v dobré víře. Naproti tomu v případě, kdy druhý z manželů/partnerů není vůbec vlastníkem, ale nemovitost tvoří rodinnou domácnost, může i tak celou transakci zvrátit. 

Doporučený postup v praxi

Při prodeji nemovitosti, která může tvořit rodinnou domácnost, je vhodné:

  • zjistit rodinný stav prodávajícího,

  • oslovit druhého z manželů či partnerů a získat jeho souhlas,

  • vložit tento souhlas jako součást smlouvy nebo jej doložit samostatným prohlášením,

  • nechat si potvrdit, že kupující rozumí případným právním rizikům a s transakcí i přesto souhlasí.

Co katastr neřeší

Souhlas manžela či partnera není podmínkou pro povolení vkladu do katastru. Katastrální úřad jej nevyžaduje ani nekontroluje. To však neznamená, že je smlouva nezpochybnitelná. Právní odpovědnost i související rizika nesou účastníci smlouvy a zprostředkovatel. 

Netýká se jen prodeje

Ustanovení § 747 se nevztahuje pouze na prodej, ale také na zřízení věcného břemene, zástavního práva či pronájmu. Například při pronájmu nemovitosti, v níž žije rodina, bez souhlasu druhého partnera může dojít k narušení domova.

SHRNUTÍ

Rodinná domácnost je právní institut, který může na první pohled působit nenápadně, ale v praxi dokáže změnit výsledek i jinak řádné realitní transakce. Při prodeji nemovitosti proto nikdy nezapomínejte ověřit, zda daná nemovitost netvoří rodinnou domácnost. Opatrnost a prevence jsou v tomto případě tou nejlepší obranou proti budoucím komplikacím. 

Share