Novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty

Od 01.07.2025 je účinná novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, vztahující se k prodeji nemovitostí.

ZÁKLADNÍ PRINCIPY DPH U NEMOVITOSTÍ

Obecně platí:

• Novostavby nebo stavby po významné rekonstrukci: první prodej podléhá DPH.

• Starší nemovitosti: prodej běžnými vlastníky je osvobozen od DPH.

• Stavební pozemky: při prodeji plátcem DPH je daň povinná.

POZOR! Za plátce daně z přidané hodnoty (DPH) je zákonem považována osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost, tedy činnost vykonávanou za účelem získávání pravidelného příjmu. Překvapivě se jím za určitých okolností může stát i prodávající, který není podnikatelem. 

V souvislosti s DPH je nutné věnovat pozornost situacím, kdy by se prodávající mohl stát plátcem daně. V těchto případech je vhodné konzultovat postup s odborníkem: 

1. Prodej dokončené nemovitosti do 23 měsíců od kolaudace, nebo od splnění podmínek pro užívání stavby, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává (dříve do 5 let). 

Pokud prodávající nemovitost (stavbu či jednotku) neužíval, nebo ji postavil za účelem dalšího prodeje, mohl by Finanční úřad zkoumat, zda takové jednání nenaplňuje znaky ekonomické činnosti a nepodléhá DPH. To platilo již dříve, NOVĚ se však zkrátila lhůta z 5 let na 23 měsíců. 

První prodej do dvou let od kolaudace tedy bude podléhat DPH, poté už nikoliv.

Příklad: byt je zkolaudován v srpnu 2025. Prodej v červnu 2027 bude s DPH, ale prodej v září 2027 už bude od DPH osvobozen.

2. Prodej nemovitosti, u které došlo k podstatné změně (např. rekonstrukce nebo změna povahy nemovitosti, například z nebytové na bytovou) a náklady přesáhly 30 % ceny nemovitosti bezprostředně před prodejem, se z pohledu DPH považuje za prodej nové nemovitosti. V takovém případě se znovu spustí dvouletá lhůta, během které je první prodej s DPH. 

Toto je v zákoně NOVĚ a platí zde totéž, co výše. Tzn. rizikem je, pokud ji prodávající neužíval nebo přímo rekonstruoval za účelem dalšího prodeje. 

3.  Prodej stavebního pozemku.

Za stavební pozemek se NOVĚ považují všechny pozemky určené územním plánem k výstavbě, nebo pozemek, na kterém či v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební či obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí (např. přípojky na inženýrské sítě, zpevněná příjezdová cesta).

Plátcem DPH se tak může stát i nepodnikatel, pokud Finanční úřad zjistí, že při prodeji byly naplněny znaky "ekonomické činnosti". Například pokud byl pozemek koupen za účelem dalšího prodeje, nikoli pro vlastní potřebu, byl rozdělen a vzniklo více parcel, a/nebo byl prodávajícím před prodejem zasíťován.

Zda bude prodávající povinen odvést DPH, nebude vždy jednoznačné a bude Finančním úřadem posuzováno individuálně s ohledem na konkrétní okolnosti. Proto jednoznačně doporučuji, aby v případech, kdy existuje riziko povinnosti odvést DPH, byla tato otázka před prodejem nemovitosti konzultována s daňovým poradcem.

DOBROVOLNÉ ZDANĚNÍ

Prodávající má i nadále možnost uplatnit DPH dobrovolně, přestože by byl prodej jinak od daně osvobozen. Tento postup je typicky využíván developery vzhledem k možnosti uplatnit odpočet DPH z nákladů na výstavbu. Nově je však k dobrovolnému uplatnění DPH nutný také souhlas kupující strany, pokud je rovněž plátcem DPH.