Kdo platí za staré závazky při převodu (prodeji) bytu?
Převod bytu není jen o podpisu smlouvy a předání klíčů. Jedním z důležitých témat celého procesu je, kdo odpovídá za dluhy spojené se správou domu a pozemku. V minulosti se tato otázka často chybně vykládala – tradovalo se, že na nového vlastníka přechází pouze případný dluh na tzv. fondu oprav, a to ještě pouze tehdy, pokud o něm kupující prokazatelně věděl. Dnešní právní praxe je však zcela odlišná.
Zvláštní ustanovení o převodu jednotky
§ 1186 OZ
1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.
2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Současná právní úprava jasně říká, že dluhy související se správou domu a pozemku nejsou právní vadou jednotky, ale závazkem, který se váže k jejímu vlastnictví. To znamená, že automaticky přechází na nového vlastníka – bez ohledu na to, zda o nich věděl, nebo ne. Nezáleží ani na tom, zda je správce uvedl v potvrzení, či nikoli. Rozhodujícím momentem je samotné převedení vlastnictví.
Dále zákon pamatuje také na zálohy za služby související s užíváním bytu, pokud je zajišťuje správce domu. Na nabyvatele tak přecházejí nejen příspěvky na správu domu, ale nově i zálohy za služby – tedy závazky, které byly dříve považovány výhradně za osobní odpovědnost předchozího vlastníka.
Co je velmi důležité – při převodu jednotky nedochází k žádnému mimořádnému vyúčtování. To probíhá až ve standardním termínu a osoba odpovědná za případný nedoplatek je vždy aktuální vlastník, i když se dluh týká období před převodem. Totéž platí i pro přeplatky – ty náleží výhradně novému majiteli.
Z pohledu společenství vlastníků (SVJ) nebo správce je klíčové jediné: kdo je k datu vyúčtování uveden jako vlastník v katastru nemovitostí. Kupující tedy nemůže odmítnout úhradu nedoplatku s odkazem na to, že vznikl ještě před převodem. Odpovědnost za případné rozdělení těchto nákladů mezi prodávajícího a kupujícího je čistě na jejich vzájemné dohodě, nikoli na SVJ.
V praxi je proto doporučováno, aby si obě strany nechaly předložit aktuální potvrzení od SVJ či správce – to sice nemění právní závazek, ale poskytuje jasnou informaci o stavu závazků k danému dni. Zároveň je vhodné, aby kupní smlouva obsahovala ustanovení o tom, jak se strany vypořádají s výsledkem ročního vyúčtování – například v poměru k délce vlastnictví v daném roce.
Závěrem: dluhy související s vlastnictvím jednotky jsou velmi častým zdrojem nedorozumění při převodech bytů. Proto byste měli znát správný výklad zákona a předejít tak zbytečným sporům i finančním komplikacím.