Nájem - nejčastější chyby při jeho výpovědi

Nájem pro uspokojování bytové potřeby je chráněn zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ). Pro platnou výpověď musí být splněno několik formálních požadavků, a to jak při výpovědi pronajímatelem, tak při ukončení nájmu ze strany nájemce.

V čem nejčastěji chybují pronajímatelé?

Nájemci někdy využívají neznalost pronajímatelů a namítají (často i úspěšně) u soudů neplatnost výpovědi z následujících důvodů. V čem nejčastěji chybují pronajímatelé?

1) Nevyzvou nájemce k odstranění protiprávního stavu či závadného chování.

V případě, kdy nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní lhůty (§ 2291). Více v článku Výpověď nájmu pronajímatelem.

Předtím je však pronajímatel povinen nájemce upozornit, jak konkrétně smlouvu porušuje, a vyzvat jej, aby ve stanovené přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Současně musí nájemce poučit o tom, že pokud závadné chování neodstraní, povede to k výpovědi nájmu. Pokud pronajímatel tuto povinnost opomine, je výpověď neplatná (§ 2291 odst. 3 OZ).

2) Ve výpovědi neuvedou všechny náležitosti.

Další chybou pronajímatelů bývá, že ve výpovědi nájmu neuvedou:

důvod výpovědi (§ 2288, odst. 3),
případně ho uvedou, ale nedostatečně srozumitelně či neurčitě.

Jde o základní náležitost výpovědi, proto by mu pronajímatel měl věnovat dostatečnou pozornost! Důvod má být co nejvíce konkrétní, aby bylo zřejmé, jaká konkrétní skutečnost je důvodem výpovědi a aby bylo možné důvod výpovědi případně soudně přezkoumat. Pouhý odkaz na příslušný § občanského zákoníku, na jehož základě výpověď nájemci dává, nemusí být soudem akceptovaný.

Někdy také chybí poučení nájemce o možnosti nechat přezkoumat výpověď soudem a to také vede k neplatnosti výpovědi (§ 2286, odst. 2).

3) Nesprávně výpověď doručí.

Aby výpověď byla platná, musí být písemná a doručená nájemci. Za doručení se považuje pokud se zásilka dostane do "sféry vlivu příjemce", a to:

doporučeně poštou,
datovou schránkou,
e-mailem, mají-li to strany v nájemní smlouvě ujednáno,
a nebo osobně proti podpisu při převzetí.

Pokud není výpověď takto doručená, není platná.

POZOR! Chybou je pouhé vhození výpovědi do poštovní schránky nájemce. Takové doručení není platné, a stejně tak není prokazatelné ani osobní doručení, pokud chybí výše zmíněné podepsané potvrzení o převzetí.

4) U společného nájmu nedoručí výpověď všem nájemcům.

.Nedoručení výpovědi všem nájemcům, pokud jde o společný nájem, kde je na straně nájemce více osob, je také chybou, která vede k neplatnosti výpovědi.

POZOR! Nejčastější chybou je nedoručení výpovědi oběma manželům v případě společného nájmu manželů.

Manželům je nutné doručovat každému samostatně, a to i tehdy, je-li v nájemní smlouvě uveden pouze jeden z nich, pokud není ve smlouvě výslovně ujednáno, že manželům společný nájem nevznikl.

Ukončení nájmu nájemcem

Nájem je možné vždy ukončit dohodou, ale někdy se pronajímatel dohodnout nechce a krok k ukončení nájmu musí udělat nájemce. Stává se, že ani nájemci nepostupují správně, pokud chtějí nájem ukončit.

1) Odstoupení od nájemní smlouvy

Nejčastěji uslyšíte, že nájemce "odstupuje od nájemní smlouvy", protože není s něčím spokojen. Ne vždy je však odstoupení možné.

Odstoupit lze pouze:

z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě (taková ustanovení ale obvykle v nájemní smlouvě nebývají),

nebo ze zákonných důvodů, kdy dojde k podstatnému porušení smlouvy pronajímatelem (§ 2002 OZ), např. nepředání nemovitosti nebo předání jen části, nezajištění vybavení nebo opravy, ke kterému se ve smlouvě zavázal apod.

Odstoupení je potřeba udělat písemně a doručit druhé straně.

Jde o jednostranné právní jednání a není k němu potřeba souhlasu druhé strany. Smlouva se poté ruší od počátku a strany jsou povinny vrátit vše, co přijaly (např. uhrazené nájemné či jistotu). Pokud nájemce předmět nájmu užíval, mohlo dojít k bezdůvodnému obohacení, a "odbydlený" nájem je možné započítat proti jeho nároku na vrácení plnění.

2) Výpověď

Nájemce někdy zvolí řešení, že se vystěhuje a ukončí tak (podle svého názoru) nájem okamžitě a bez výpovědi. To samozřejmě není v souladu se zákonem a pronajímatel má nárok na úhradu nájemného, dokud není nájemní smlouva řádně ukončena výpovědí.

Nájemce může ukončit nájem bez výpovědní doby v případech, kdy předmět nájmu z části zanikne nebo se stane nepoužitelným k ujednanému nebo obvyklému účelu a zavinění není na jeho straně (§ 2226 a § 2227 OZ).

Dále může nájem vypovědět:

podle ujednání v nájemní smlouvě, která však nesmějí zkracovat nájemcova práva, tedy být "přísnější než zákon",
nájem na dobu určitou podle § 2287 OZ, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, např. ztratí práci a zdroj příjmu, závažně onemocní apod.,
nájem na dobu neurčitou podle § 2231 OZ bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Výpověď musí být opět vždy písemná a doručená pronajímateli.

Výpověď nájmu pro podnikání

Protože se nájem pro podnikání neuzavírá se "slabší stranou", je možné v nájemní smlouvě ujednat ukončení nájmu i odchylně od občanského zákoníku.

Nebude-li ujednána možnost výpovědi ve smlouvě nebo nastanou okolnosti, na které smlouva nepamatuje, pak se výpověď bude řídit OZ, konkrétně § 2308 a násl.

Stejně jako ve výpovědi pro bydlení musí být i zde uveden důvod výpovědi. Pro platnost výpovědi už ale není podmínkou uvádět ve výpovědi poučení nájemce o možnosti podat námitky a návrh na soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. Tuto možnost nájemce má (§ 2314 OZ), ale pronajímatel není povinen na ni upozornit. Viz judikát 26 Cdo 106/2024-272.

Zdroj: ABES