#FINANCE // Dostupnost bydlení a hypotéky

Jak se v Česku během poslední dekády proměnila dostupnost bydlení – konkrétně ceny bytů, výše splátek hypoték a jejich poměr k průměrným mzdám. 

📈 Splátka hypotéky dnes tvoří 41 % platu. V roce 2015 to bylo 20 %.

Splátka za byt financovaný 80% hypotékou na 30 let vzrostla od roku 2015 z 5 300 Kč na 20 300 Kč měsíčně — tedy téměř čtyřnásobně.

Největší zatížení přinesl rok 2022, kdy splátka odpovídala až 46 % průměrného hrubého platu. Od té doby však díky růstu mezd a poklesu úrokových sazeb podíl postupně klesá.

🏙️ Kde jsou hypotéky nejdražší a nejlevnější

Nejvyšší podíl platu potřebný ke splácení hypotéky je stále v Praze (50,7 %), následované Jihomoravským a Středočeským krajem.

Naopak nejnižší podíl mají Ústecký (17,8 %), Karlovarský (21,7 %) a Moravskoslezský (25,4 %) kraj.

Ve všech regionech došlo od roku 2022 k poklesu, i přes pokračující růst cen.

💰 Kolik platů potřebujete na byt

Před deseti lety stačilo více než 50% populace 6,2 ročních platů na nákup bytu, dnes je to 9,7 platů.

V Praze je potřeba 12,3 , zatímco v Ústeckém kraji 4,7.
Za posledních 10 let nejrychleji rostla cenová náročnost právě v Ústeckém kraji (+112,5 %), zatímco v Praze jen o 30 %.

🏘️ Jak se změnil poměr platů k nájmům za posledních 10 let

Za poslední dekádu se nájmy i platy v Česku téměř zdvojnásobily.

Přesto se podíl platu potřebného na pokrytí průměrného nájmu zvýšil jen o 2,7 %, tedy méně než 1 % ročně.

📈 Největší nárůst podílu nájmů na mzdách zaznamenal Pardubický (+9,1 %) a Liberecký kraj (+7,5 %).

📉 Pokles naopak nastal v Karlovarském (–9,5 %), Zlínském (–5,3 %) a Moravskoslezském kraji (–1,0 %).

Celkově tak platí, že růst mezd udržel krok s nájmy, a regionální rozdíly se spíše vyrovnaly.

🏠 Nájem versus koupě

V Praze tvoří splátka hypotéky 50,7 % platu, zatímco nájem 35,6 %.

V Praze vás dnes nájemné vyjde levněji než splátka hypotéky, což z nájmu dělá stále atraktivnější variantu. 

Naopak v Ústeckém, Karlovarském a Moravskoslezském kraji už dnes může být splátka hypotéky nižší než nájem, takže se tam vyplatí spíše koupě.

📊 Uvedená data se vztahují k modelovému bytu o velikosti 60 m², který odpovídá průměrnému bydlení v Česku.
U větších bytů, například třípokojových, by splátky i nájemné představovaly vyšší podíl z příjmů domácností.

💡Data vycházejí z analýzy vývoje cen bytů, mezd a splátek hypoték v ČR v letech 2015–2025. Cílem je nabídnout co nejpřesnější přehled o reálné dostupnosti bydlení napříč regiony. 

SHRNUTÍ: splátky hypoték od roku 2015 vzrostly téměř 4x; podíl splátky na platu klesá díky růstu mezd a nižším úrokům; v Praze je bydlení nejdražší, nejdostupnější zůstává na severu Čech.

Vývoj hypotečních úvěrů v Česku — jak se změnily úrokové sazby, objemy nových úvěrů a jaké fixace dnes lidé nejčastěji volí. 

💰 Zadlužení domácností roste

Celkový dluh Čechů na bydlení dosáhl 1,88 bilionu korun, což je 2,5× více než před 15 lety.

Každý rok se tento objem zvýší v průměru o 110 miliard korun.

📉 Úrokové sazby klesají, ale pomalu

Průměrná úroková sazba všech hypoték, které dnes lidé splácí, je 3,67 %.

Tento průměr zahrnuje jak starší úvěry sjednané v době nízkých sazeb, tak i novější hypotéky z období vysokých úroků — proto je nižší než sazby, které vidíme u nových smluv.

V roce 2021 byl tento celkový průměr 2,42 %.

Naopak u nově uzavíraných hypoték aktuálně platí průměrná sazba 4,6 % (v roce 2022 to bylo 5,39 %).

Sazby tedy klesají, ale pomaleji než dříve.

📈 Objem nových úvěrů znovu roste

Hypotéky v roce 2025 dosahují průměrného objemu 55 miliard Kč měsíčně, což je dokonce více než v rekordním roce 2021 (51 miliard Kč).

Z toho nové úvěry tvoří 26 miliard Kč měsíčně, tedy trojnásobek loňského roku. 

🔒 Kratší fixace jasně vedou

Většina nových hypoték má nyní fixaci do 3 let — z celkových 26 miliard měsíčně takto sjednaných úvěrů tvoří až 20 miliard Kč.

Fixace nad 5 let jsou na historickém minimu. 

🔁 Refinancování na minimu

Refinancované úvěry, tedy přechod mezi bankami, dnes tvoří méně než 10 % všech hypoték.

Většina klientů si tak úvěr prodlužuje u své stávající banky — často na další období do 3 let.

To může znamenat, že konkurence mezi bankami slábne, nebo že banky dokážou při prodloužení nabídnout lepší podmínky. 

💡Údaje použité v grafech pocházejí z dat ČNB. Jde o hypoteční úvěry, které byly skutečně realizovány – tedy u nich bylo vloženo zástavní právo do katastru nebo již došlo k vyplacení prostředků.
V tuto chvíli banky vykazují údaje ČNB. Data pokrývají období do konce srpna 2025. Údaje publikované Asociací bank se mohou lišit, protože se vztahují k obchodům sjednaným, které mohou být realizovány až o několik měsíců později.

SHRNUTÍ: dluh domácností: 1,88 bilionů CZK (+ 150 % za 15 let); úroková sazba: 3,67 % / nové úvěry: 4,6 %; nové úvěry: 26 mld CZK / měsíčně; nejčastější fixace: do 3 let; refinancování: < 10 % všech úvěrů.

Zdroj: VALUO