Nové limity pro běžnou údržbu a drobné opravy u nájemních bytů od 01. ledna 2026

Odborný článek: Aktualizace Nákladů a Povinností v Nájemních Vztazích – Nové Limity pro Drobné Opravy od 1. ledna 2026

Od 1. ledna 2026 vstoupí v platnost nařízení vlády č. 469/2025 Sb., které představuje aktualizaci dosavadního nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy spojené s užíváním bytu. Tento předpis zásadně ovlivňuje rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele, a je klíčový pro realitní makléře při nastavování očekávání, sestavování nájemních smluv a řešení potenciálních sporů. Změna přináší zejména jasnější finanční vymezení povinností nájemce, které bude v mnoha případech vyšší než v předchozích letech.

Vymezení Běžné Údržby Bytu (dle § 2 NV 469/2025 Sb.)

Za běžnou údržbu se primárně považuje udržování a čištění bytu, včetně jeho zařízení a vybavení. Do této kategorie spadá vše, co tvoří každodenní kontakt uživatele s bytem, včetně prvků skrytých za revizními dvířky.

Typické činnosti spadající pod běžnou údržbu zahrnují:

• Malování, opravy omítek a tapetování.
• Čištění podlah, podlahových krytin a obkladů stěn.
• Čištění zanesených odpadů, a to až po stoupačky.

Údržba zařízení bytu Běžná údržba dále zahrnuje udržování zařízení ve funkčním stavu. Konkrétně se jedná například o svítidla, zásuvky, televizní a datové rozvody, modemy, a čištění a údržbu vodovodních baterií, sifonů a kohoutků. Patří sem i čištění digestoří, WC, bidetů, umyvadel, van, sprch a dřezů. Dále se jedná o údržbu kuchyňských sporáků, trub, vařičů, kuchyňských linek, radiátorů, kamen a jiných zdrojů tepla.

Rozšíření okruhu zařízení pro údržbu Novela rozšiřuje okruh zařízení, u nichž se ze strany nájemce předpokládá běžná údržba. Nově jsou výslovně zahrnuty nejen zařízení podle § 4 písm. g), ale také podle písm. h), konkrétně kamna na pevná paliva, plyn i elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, uzavírací a regulační armatury a ovládací termostaty etážového topení.

Nájemce je povinen byt udržovat ve stavu schopném běžného užívání a nese s údržbou spojené náklady. V případě vybavení, které je součástí bytu předaného nájemci pronajímatelem, je nájemce povinen ho udržovat a hradit i drobné opravy.

Nové Finanční Limity pro Drobné Opravy (Platné od 1.1.2026)

Drobné opravy (§ 4 NV 469/2025 Sb.) představují zásahy, jejichž cílem je zachovat funkčnost bytu a jeho zařízení a obvykle navazují na běžnou údržbu. Nově do této kategorie spadají rovněž náklady na certifikace bytových měřidel (např. tepla či vody), pokud tato měřidla tvoří součást vybavení určeného k užívání nájemcem.

Nařízení vlády současně zvyšuje cenové limity, které definují rozsah odpovědnosti nájemce:

1. Maximální cena jedné drobné opravy: Zvyšuje se z 1 000 Kč na 1 500 Kč,.
2. Roční souhrnný limit: Stoupá ze 100 Kč na 150 Kč za 1 m² podlahové plochy bytu (§ 6 odst. 1),.

Pokud náklady překročí tyto finanční limity, nese náklady pronajímatel. Je důležité poznamenat, že nařízení výslovně stanovuje, že náklady na dopravu servisní firmy v případě opravy spadající do odpovědnosti nájemce vždy hradí nájemce,. Nově se do limitu součtu nákladů za drobné opravy náklady na dopravu již nezapočítávají.

Praktický Dopad a Zásady pro Stávající Smlouvy

Pro realitní makléře a pronajímatele je klíčové, aby klientům vysvětlili, že zvýšení limitů znamená širší okruh oprav, které hradí nájemce. Pronajímatel nadále odpovídá za zásadní opravy a údržbu, které přesahují běžné opotřebení. Doporučuje se již při sjednávání nájmu upozornit na výši limitů a promítnout je do smluvní dokumentace.

Pravidla pro stávající nájemní smlouvy: Ustanovení o nájmu bytu se řídí Občanským zákoníkem, který chrání nájemníka jako slabší stranu. To má zásadní dopad na již uzavřené smlouvy:

• Pokud je ve stávající smlouvě ujednán limit nižší (např. 100 Kč/m²) nebo jsou specifikována zařízení, na něž se vztahuje běžná údržba, odlišně a výhodněji pro nájemce, mají tato ustanovení přednost před novelizovaným nařízením.
• V praxi to znamená, že pokud je smlouva pro nájemce výhodnější, zachovává si tuto výhodu a pronajímatel se nemůže odvolávat na vyšší limit z nového nařízení.

Pronajímatelům se v takovém případě doporučuje uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který stávající ujednání nahradí,.

Příklad doporučeného smluvního ujednání (s ohledem na aktualizované limity): " Nájemce je povinen provádět na vlastní náklady běžnou údržbu a zajišťovat drobné opravy dle vymezení stanoveném nařízením vlády č. 308/2015 Sb., přičemž součet nákladů na drobné opravy nesmí přesáhnout částku 150 Kč/ m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Pokud bude cena opravy vyšší, uhradí pronajímatel rozdíl. Pokud nájemce včas neprovede běžnou údržbu nebo opravy, ke kterým je dle této smlouvy povinen, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím písemném upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu vynaložených nákladů."

Implementace nových limitů pro stávající nájmy tedy není automatická, ale vyžaduje souhlas (dodatek) nájemce, pokud pro něj stávající smlouva není méně výhodná než nové nařízení.

V případě, že máte nájemní byty, ráda Vám pomohu s dodatkem k nájemní smlouvě, pokud ve stávající smlouvě máte sjednané nižší limity.