Tři mýty o rozhodčí doložce v nájemní smlouvě – a jak skutečně urychlit spor s nájemcem

Když nájemce přestane platit nebo po skončení nájmu odmítá byt opustit, naráží pronajímatel na nepříjemnou realitu: i když je objektivně v právu, do bytu nesmí svévolně vstoupit, vyměnit zámek ani vystěhovat věci. Jedinou legální cestou je exekuční titul – a klasická soudní žaloba na vyklizení se může táhnout měsíce, v krajních případech roky.

Existují nástroje, které to dokážou výrazně zkrátit. Jedním z nich je rozhodčí doložka. Kolem ní ale koluje řada mýtů, kvůli kterým ji část pronajímatelů zbytečně škrtá. Pojďme si tři nejčastější probrat.

Mýtus č. 1: "Rozhodčí doložka je u bydlení zakázaná kvůli ochraně spotřebitele"

Je pravda, že od roku 2016 nelze rozhodčí doložku sjednat ve spotřebitelských smlouvách (§ 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení). Háček je v předpokladu, že nájemní smlouva je automaticky spotřebitelská. Není.

Nejvyšší soud opakovaně potvrdil, že běžný nájemní vztah, kde pronajímatelem je fyzická osoba a pronájem není její podnikatelskou činností, není spotřebitelskou smlouvou (např. sp. zn. 26 Cdo 1273/2021, 26 Cdo 2028/2022). V takovém případě je správně formulovaná rozhodčí doložka zcela přípustná a platná.

Mýtus č. 2: "Brání jí ochrana nájemce podle občanského zákoníku"

Občanský zákoník skutečně chrání nájemce a v § 2235 zakazuje ujednání, která zkracují jeho zákonná práva. Z toho ale neplyne, že by spory musel rozhodovat výlučně soud. Zákon nikde neříká, že rozhodování rozhodcem je u nájmu zakázáno (výjimkou je přezkum oprávněnosti výpovědi, který je vyhrazen soudu).

Nejvyšší soud zatím neprohlásil rozhodčí doložky v nájemních smlouvách za neplatné "plošně" – rušil je jen v konkrétních případech kvůli vadně určenému rozhodci. Není tedy důvod, proč by správně sjednaná doložka neplatila. Možnost řešit spory z nájemních smluv ostatně výslovně uvádí i stálý Rozhodčí soud při Hospodářské komoře ČR a Agrární komoře ČR.

Mýtus č. 3: "Rozhodce bývá podplacený"

Tenhle mýtus má kořeny v reálných excesech z minulosti – typicky u nebankovních úvěrů, kde o sporech rozhodovali předem dohodnutí rozhodci spříznění s věřitelem. Právě takové doložky ve spotřebitelských smlouvách soudy opakovaně rušily.

Klíč je v tom, jak je doložka napsaná. Pokud splňuje požadavky na určitost a transparentnost – tedy obsahuje přímé určení konkrétního rozhodce, nebo alespoň jednoznačný a předem pevně daný způsob jeho výběru, případně odkazuje na stálý rozhodčí soud zřízený podle zákona – a jde o nespotřebitelský vztah, je platná. Pro maximální právní jistotu se vyplatí odkázat právě na stálý rozhodčí soud.

Co když rozhodčí doložku nemáte? Dva další nástroje

Rozhodčí doložka není jediná cesta. Stojí za to znát ještě dvě možnosti, jak si zajistit rychlejší vyklizení:

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Po letech nejistoty jeho použitelnost pro vyklizení nemovitosti potvrdil velký senát Nejvyššího soudu (sp. zn. 31 Cdo 225/2024; ústavní stížnost proti němu byla odmítnuta). Lze ho sepsat i pro povinnost, která teprve vznikne – tedy zavázat nájemce, že po skončení nájmu byt ve sjednané lhůtě vyklidí, a pokud to neudělá, může pronajímatel rovnou zahájit exekuci na vyklizení, bez předchozího soudního řízení. Náklady jsou v řádu jednotek tisíc korun.

Rozkaz k vyklizení – novinka od roku 2026. Zaveden zákonem č. 176/2025 Sb. s účinností od 1. ledna 2026, funguje jako obdoba platebního rozkazu, jen místo zaplacení směřuje k vyklizení. Pozor ale na jeho slabinu: pokud nájemce podá odpor (i bez odůvodnění), rozkaz se ruší a věc pokračuje v klasickém sporném řízení. Jde tedy o rychlou cestu hlavně tam, kde se nájemce nebrání. Protože je institut čerstvý, zkušenosti z praxe se teprve ukážou.

Co si z toho odnést

Většina obav z rozhodčí doložky stojí na mýtech, které se vztahují ke spotřebitelským smlouvám – ne k běžnému nájmu mezi fyzickými osobami. Správně sjednaná doložka, ideálně s odkazem na stálý rozhodčí soud, je legální a funkční nástroj. A pokud k ní přidáte notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, máte spor o vyklizení ošetřený opravdu dobře.

Klíčové ovšem je myslet na tato ujednání už při přípravě smlouvy, ne až ve chvíli, kdy problém nastane. Víte, zda Vaše nájemní smlouvy obsahují nástroje, které z vleklého sporu udělají rychle řešitelnou situaci?