#PRONÁJEM // Pronajali jste si byt a chcete jej upravovat. Na co vše potřebujete souhlas od pronajímatele?
Stavební úpravy a změny v bytě může provádět pronajímatel i nájemce. Pro obě
strany pak platí jasná pravidla, za nichž lze dané práce provést. Obojí stanoví občanský zákoník v paragrafech 2259 a dalších.
Stavební úpravy
prováděné pronajímatelem
Podle zákona je možné, aby pronajímatel provedl stavební úpravy bytu, který je obýván nájemcem jen tehdy,
pokud se nesníží kvalita bydlení nájemce a je možné
úpravy provést bez většího nepohodlí nájemce. V těchto
případech nemusí pronajímatel žádat o souhlas nájemce.
Může jít například o výměnu oken, zateplení fasády domu
a podobně. Stejné to je, pokud pronajímatel provádí
úpravy na příkaz orgánu veřejné moci, nebo hrozí-li
nemovitosti a jejím obyvatelům závažná újma. Pokud je
například dům označen statiky za neobyvatelný, musí
jej pronajímatel opravit a nepotřebuje k tomu souhlas
nájemců. Ovšem v těchto případech musí poskytnout
nájemci přiměřenou náhradu nákladů, které souvisejí
s vyklizením bytu nebo bydlením na dobu určitou v jiné
nemovitosti.
Stavební úpravy prováděné nájemcem
Je možné, že jste si pronajali byt v lokalitě, která je
z nějakých důvodů vhodná pro vaše bydlení, ale dispozice bytu nebo jeho kvalita neodpovídá vašim požadavkům. Jaké jsou možnosti při provádění stavebních úprav
či jiných podstatných oprav?
Ke všemu je třeba vyžádat si souhlas pronajímatele.
Výjimkou, kdy pronajímatel nemůže odepřít souhlas se
stavebními úpravami, jsou případy, kdy je třeba provést
stavební úpravy v důsledku změny zdravotního stavu
nájemce. Občanský zákoník hovoří v této souvislosti
o "zdravotním postižení", aniž by specifikoval, co vše
může obsahovat. Lze však z toho vyvodit, že se bude
jednat o takové postižení, které brání nájemci užívat byt
tak, jako dosud. Může tedy jít především o případy, kdy
nájemce nebo některý z členů jeho rodiny musí používat
invalidní vozík vyžadující jinou prostorovou náročnost
při šířce dveří, uspořádání kuchyně, sociálního zařízení
a podobně.
Pronajímatel sice musí souhlasit s potřebnými stavebními úpravami, ovšem nemusí je financovat a po skončení nájmu může žádat o uvedení bytu do původního stavu.
Finanční kompenzace - věc nejistá
Tak jako ve všech ostatních případech týkajících se
právních vztahů mezi osobami, je důležité mít všechny podstatné věci potvrzené písemně. To se týká také
rekonstrukcí či přestaveb v nájemním bytě. Pronajímatel a nájemce by se měli před započetím prací nejen
dohodnout, že tyto práce jsou pronajímatelem schváleny,
ale také jak budou financovány, či zda bude pronajímatel
zhodnocení bytu kompenzovat při ukončení nájmu.
V případě, že pronajímatel povolil stavební úpravy,
jejichž realizací se zvýšila hodnota bytu (například
položení nových podlah, montáž nového sprchového
koutu, rekonstrukce kuchyně), má nájemce nárok na
finanční vyrovnání. Nemusí to však být okamžitě, zákon
uvádí lhůtu nejpozději ke dni skončení nájmu. Ale je tomu
i naopak. Pokud se pronajímatel domnívá, že hodnota
bytu byla úpravami snížena, může žádat náhradu ve výši
snížení hodnoty bytu.
Pokud však byla úprava či změna provedena bez svolení pronajímatele, tak i když byl byt touto úpravou zhodnocen, nemá nájemce na finanční kompenzaci nárok.
Podle soudní judikatury se pronajímatel může domáhat
odstranění stavebních úprav či jiných podstatných změn
v bytě provedených bez jeho souhlasu třeba i za dvacet
let po realizaci. Výkon vlastnického práva totiž nepodléhá
promlčení.
Zdroj: realitycechy.cz