Okamžitá výpověď nájmu: Kdy a jak ji může pronajímatel použít?

V prosincovém vydání Newsletteru jsme si v článku Nejčastější chyby při výpovědi nájmu vysvětlili, jak správně vypovědět nájem, aby nedošlo k neplatnosti.

V tomto článku se zaměříme na to, kdy je možné nájem ukončit okamžitě, bez výpovědní lhůty.

Podmínkou pro výpověď nájmu pro bydlení bez výpovědní lhůty podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, je předchozí zaslání výzvy k nápravě protiprávního jednání či závadného chování.

O jaké jednání se může jednat a kdy je možné nájem okamžitě ukončit?

Podle soudů často rozhoduje intenzita protiprávního jednání či závadného chování nebo jejich souběh a opakování.

Rozlišují se 3 stupně intenzity.

Toto téma je zpracované na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj a ze zveřejněného článku je vybráno několik částí, které vysvětlují jednotlivé stupně intenzity.

1) Závažné porušení povinností

Jde o porušení povinností nedosahující intenzity potřebné pro podání výpovědi, pokud není opakované nebo není v kombinaci s dalšími porušeními povinnosti nájemce.

Pokud se nájemce bude dopouštět závažného porušení povinností opakovaně, jednotlivé případy mohou dohromady získat dostatečnou intenzitu pro podání okamžité výpovědi bez výpovědní lhůty.

Příklady:

Porušení smluvního ujednání ohledně souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti - § 2272 odst. 1 a 2
Neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců poté, co změna nastala - § 2272 odst. 2); rovněž tak opakované neoznámení zvýšení osob žijících v bytě, pokud byla dána do podnájmu část bytu podle § 2274
Neoznámení nájemcovy nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce pronajímateli, vznikne-li z toho důvodu vážná újma - § 2269 odst. 2

2) Hrubé porušení povinností

Hrubé porušení povinností samo o sobě opravňuje pronajímatele k uplatnění výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 odst. 1 písmeno a) a pronajímatel v tomto případě není povinen vyzvat nájemce k nápravě.

Hrubé porušení je intenzitou mezi závažným a zvlášť závažným porušením povinností. Jako hrubé porušení povinností nájemce lze klasifikovat také závažné porušení povinností, pokud je opakované a dosahuje tak potřebné intenzity (viz výše).

Příklady:

Dal-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele - § 2276 (viz rozsudek NS 26 Cdo 4157/2017)

Nájemce v bytě trvale nebydlí a byt byl v rozporu s § 2275 přenechán jinému do podnájmu bez souhlasu pronajímatele

Porušení povinnosti zajistit, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený velikosti bytu - § 2272 odst. 3

Nájemce neprovádí běžnou údržbu a drobné opravy - § 2257 odst. 2

Chování zvířete, které ztrpčuje nebo podstatně zhoršuje bydlení ostatním obyvatelům domu - § 2258 (viz rozsudek NS 26 Cdo 1865/2004)

Opakované nedodržení pravidel obvyklých pro chování v domě nebo rozumných pokynů pronajímatele, spočívající např. v obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi (např. hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami) nebo ve slovních či fyzických útocích vůči ostatním nájemcům nebo pronajímateli - § 2256

Užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou - § 2255 (viz rozsudek NS 26 Cdo 2128/2023)

Porušení povinnosti oznamovat ihned pronajímateli poškození nebo vady, k jejichž odstranění je pronajímatel povinen - § 2264 odst. 1, a učinit vše, co lze od něj očekávat, aby poškozením nebo vadou nevznikala další škoda - § 2264 odst. 2

Provádění úprav, přestaveb či jiných změn na bytě a domu bez souhlasu pronajímatele - § 2263

Opakované odmítnutí umožnit pronajímateli prohlídku bytu či přístup k němu za účelem potřebné opravy ačkoli k tomu neměl vážný důvod - § 2219

Nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu kratší než tři měsíce (pozn. nezaplacení za dobu delší, než tři měsíce je dle § 2291 odst. 2 porušení povinností zvlášť závažným způsobem - viz níže)

3) Zvlášť závažné porušení povinností (§ 2291)

Zvlášť závažná porušení povinností mají nejvyšší intenzitu a jejich následkem může být výpověď bez výpovědní lhůty. Zákon neobsahuje úplný seznam jednání, která lze považovat za zvlášť závažné porušení povinností. Kromě v zákoně uvedených případů bude do této kategorie patřit i porušení povinností dosahující stejné či vyšší intenzity.

Aby bylo možné přistoupit k výpovědi bez výpovědní doby, je třeba aby zvlášť závažné jednání bylo opakující se nebo trvající. Vyplývá tak z povinnosti před výpovědí bez výpovědního důvodu přistoupit k výzvě k nápravě, která by v případě jednorázového porušení postrádala smysl. Jednorázové porušení lze řešit výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou (viz rozsudek NS 26 Cdo 4249/2016).

Příklady:

Nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců - § 2291
Poškozování bytu závažným či nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo ostatním nájemcům jakož i užívání věci jiným než smluveným způsobem nebo k jinému účelu - § 2291

Zařazení porušení povinností do příslušné kategorie závažnosti bude vždy záležet na posouzení konkrétní situace. Kromě samotného jednání se při posuzování závažnosti uplatní také hlediska způsobené škody, úmyslu či předchozího plnění povinností.

Příklady z judikatury:

Snižování stavu vodoměru je zvlášť závažné porušení povinností (viz rozsudek NS 26 Cdo 4249/2016)

Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě) (viz rozsudek NS 26 Cdo 4713/2017)

Hranice mezi závažným, hrubým a zvlášť závažným porušením povinností nemusí být vždy úplně jasná a často bude záležet na konkrétní situaci i jejím opakování.

Proto je dobré mít nejen správně připravenou výzvu k nápravě, ale také důkladně zdokumentované jednání nájemce, které výpověď odůvodňuje.