Kde dnes investiční byty dávají opravdu smysl — a proč?

Koupit investiční byt není jen otázka ceny nebo výše nájmu. Skutečně důležité je, jaký poměr nabídne lokalita mezi výnosem, růstem cen, stabilitou trhu a dlouhodobým potenciálem.

🚩 Nejvyšší výnos ≠ nejlepší investice

Nejvyšší nájemní výnosy dnes nabízejí Most, Chomutov nebo Karviná. V Mostě aktuálně hrubý výnos z nájemného dosahuje více než 7 %, což je v českém prostředí mimořádně vysoké číslo.

To ale samo o sobě nestačí. Právě města s nejvyššími výnosy často nesou i nejvyšší investiční riziko — vyšší fluktuaci nájemníků, složitější správu bytů, větší citlivost na ekonomické zpomalení nebo nižší likviditu při budoucím prodeji.

Proto jsou podobné lokality vhodnější spíše pro zkušenější investory, kteří umí aktivně pracovat se správou portfolia a rizikem.

💰 Nová vlna investičních měst?

Velmi zajímavý pohled nabízí srovnání růstu cen a současného růstu výnosnosti za poslední 3 roky.

Například Havířov, Chomutov nebo Ostrava vykázaly nejen výrazný růst cen bytů, ale současně i silný růst výnosnosti. To znamená, že růst nájmů zde dokázal držet krok s růstem cen nemovitostí.

Ostrava je dnes z pohledu dat jedním z nejzajímavějších regionálních trhů v Česku. Kombinuje stále relativně dostupné pořizovací ceny, silnou poptávku po nájemním bydlení a současně nižší rizikovost než některé strukturálně slabší regiony severních Čech. Důležitou roli zde hraje i transformace města — rozvoj univerzit, IT sektoru a pracovního trhu postupně mění charakter celé lokality.

📍 Regiony, které investorům vydělaly nejvíc

Při pohledu na celkovou tříletou výnosnost — tedy kombinaci růstu cen a příjmů z nájmů — je vidět, že nejvyšších výsledků dosahovaly zejména regiony, které byly ještě před několika lety považované za podhodnocené.

Havířov, Chomutov, Most nebo Ostrava se během posledních let dostaly mezi nejvýkonnější investiční města v republice.

Ale pozor! Část těchto regionů už má pravděpodobně nejprudší růst za sebou. Po velmi rychlém zdražení lze očekávat postupné zpomalování tempa dalšího růstu.

🔍 Co si z toho odnést?

Nejvyšší nájemní výnosy dnes stále nabízejí především strukturálně slabší regiony. Pokud ale chcete dlouhodobě udržitelnou investici s rozumným poměrem výnosu, růstu a rizika, začínají podle dat velmi silně vycházet především:

• Ostrava
• Kladno
• Pardubice
• Frýdek-Místek

Naopak Praha a Brno dnes fungují spíše jako konzervativní forma ochrany kapitálu — s nižším výnosem, ale zároveň vysokou stabilitou a likviditou trhu.

Text a údaje použité v grafech pocházejí z analýzy realitního trhu v České republice, kterou realizuje společnost Valuo ve spolupráci s Iztokem Toplakem.