Proč platíme za byt 3× více než před deseti lety?

Vlastní bydlení se v Česku stává výsadou vysokopříjmových skupin. Zatímco před deseti lety byla situace na trhu diametrálně odlišná, dnes kupující platí téměř trojnásobek. Otázka "proč?" má sice mnoho odpovědí, ale ta nejzásadnější se skrývá v samotných základech staveb – v nákladech.

Nejnovější analýza poradenské společnosti KPMG rozklíčovala průměrnou hodnotu pražského nového bytu na prvočinitele. Výsledek? Developer zdaleka není tím, kdo si z vaší platby odnáší největší kus koláče.

Kde končí vaše peníze? (Rozklad ceny nového bytu)

Podle dat KPMG se cena novostavby skládá ze šesti základních částí. Dominantní roli hrají faktory, které developer ovlivňuje jen velmi těžko.

SLOŽKA CENY | PODÍL NA CELKOVĚ CENĚ | CO ZAHRNUJE

  1. Stavební náklady |  44 % | Materiál, práce, příprava staveniště.
  2. Pozemek |  17–30 %  |  Nákupní cena parcely (v centrech měst až 30 %).
  3. Zisk developera |  13 %  | Odměna za riziko, kapitál a realizaci.
  4. DPH |  12 %  | Přímý odvod státu.
  5. Ostatní náklady |  9 %  | Architekti, administrativa, marketing.
  6. Financování |  5 %  | Úroky z úvěrů u bank.

Stavební náklady: Nárůst o 140 % za dekádu

Největším "viníkem" zdražování jsou stavební práce a materiál. Ty za posledních deset let vzrostly o neuvěřitelných 140 %. Tato situace vygradovala až v otevřený konflikt mezi developery a stavebními firmami.

Příkladem za všechny je krok největšího českého developera Central Group, který na přelomu roku pozastavil zahájení nových projektů. Cíl byl jasný: vytvořit tlak na dodavatele a srazit ceny stavebních prací alespoň o 10 %. Stavební firmy však argumentují vyčerpanými kapacitami a drahým lidským kapitálem.

Problém jménem "lidi a papíry"

Proč jsou stavební firmy tak drahé? 

Odpověď je dvojí:

  1. Kritický nedostatek pracovníků: Na českém trhu chybí tisíce řemeslníků i dělníků. Firmy si je přetahují a náklady na mzdy logicky rostou.

  2. Zkostnatělé povolování: Staré územní plány blokují pozemky, což zvyšuje jejich cenu. Změna plánu dnes trvá průměrně rok a čtvrt, což je v dynamické ekonomice neúnosné.

Co nás čeká? Recept na dostupnější bydlení

Vláda i odborníci se shodují, že bez systémových změn se trend neotočí. Klíčem je:

  • Zrychlení byrokracie: Cílem je zkrátit vyřízení formalit pro zahraniční pracovníky ze 120 na 30 dnů a změny územních plánů stihnout do půl roku.

  • Podpora technického školství: Dlouhodobá nutnost, jak vrátit prestiž stavebním oborům.

  • Pružnější stavební zákon: Digitalizace a zrychlení schvalovacích procesů, které dnes projekty prodražují o miliony na úrocích.

Závěrem

Dokud bude polovina ceny bytu tvořena náklady, které jsou v rukou stavebních firem a státního aparátu, prostor pro zlevňování ze strany developerů je minimální. Skutečné zlevnění může přinést jen kombinace levnější pracovní síly a bleskového povolování staveb.

Share