Dar nemovitosti v rodině: dvě pasti čekají i roky poté

Když rodiče přepíšou byt na dospělé dítě nebo strýc chalupu na neteř, český zákon je štědrý: žádná darovací ani příjmová daň se neplatí. Jenže podpisem smlouvy a vkladem do katastru to nekončí. Na obdarovaného se upíná hned několik povinností a dvě z nich rodiny pravidelně přehlížejí. Obě umí spolknout cenu malého auta – některé i víc.

Daňová úleva má překvapivě široký okruh

Osvobození darů v rodině zasahuje dál než jen na rodiče a děti. Občanský i daňový zákon počítají s manželi, prarodiči a vnuky, sourozenci, strýci a tetami, synovci a neteřemi; patří sem i zeťové a snachy, nevlastní děti, tcháni a tchyně, otčímové a macechy. Tento okruh osvobozených bezúplatných příjmů (darů) vymezuje § 10 odst. 3 ZDP, kde jsou bezúplatné příjmy (dary) řešeny – konkrétně písm. c). Stát z takového převodu nevybírá nic a neplatí se ani pojistné. 

V té zdánlivé bezstarostnosti se ale skrývá past. Úleva kryje jen samotný převod (nabytí daru) – ostatní povinnosti a hlavně pozdější prodej už spadají do běžných daňových pravidel.

První past: prodej dříve než po deseti letech

Příjem z případného prodeje darované nemovitosti je od daně osvobozen jen tehdy, pokud ji obdarovaný udrží po stanovenou dobu. A ta se zásadně prodloužila. Novelou č. 386/2020 Sb. účinnou od 1. ledna 2021 se u nemovitostí nabytých od tohoto data obecný časový test pro osvobození příjmů z prodeje prodlužuje z původních 5 let na 10 let. Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 stále platí pětiletý test. 

Tady je rozdíl mezi darem a dědictvím, který překvapí. U dědictví se desetiletá doba zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, byl-li příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Dar tuhle "bonusovou" položku nezná – lhůta startuje od nuly dnem nabytí vlastnictví, tedy dnem zápisu vkladu do katastru (s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu). Kdo prodá dřív, daní podle § 10 ZDP rozdíl mezi prodejní cenou a uplatnitelnými výdaji. 

Z testu ovšem existuje úniková cesta. Pokud poplatník prostředky z prodeje použije na obstarání vlastní bytové potřeby, může být příjem osvobozen i při nesplnění lhůty. Pozor ale na dvě věci. Za prvé: musí jít skutečně o vlastní bytovou potřebu poplatníka, nikoli o bytovou potřebu dětí, rodičů apod. A za druhé – a to podklady často pletou: toto osvobození je podmíněno oznámením správci daně, které je nezbytnou hmotněprávní podmínkou a musí být podáno do konce lhůty pro daňové přiznání za období, v němž k příjmu došlo. Oznámení se podává podle § 4b ZDP; bez něj o osvobození přijdete, i když peníze do bydlení vložíte. 

A ještě jedna často opomíjená položka u výpočtu daně: jako daňový výdaj lze u darované nemovitosti uplatnit její cenu zjištěnou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, v praxi nejlépe doloženou znaleckým posudkem. Bez posudku z doby darování hrozí, že úřad počítá daň ze širšího základu a doplatek naroste do statisíců.

Druhá past: papírová – a přichází hned

Tahle je zákeřnější, protože uhodí už v roce po darování. Ustanovení § 38v ZDP ukládá fyzické osobě oznámit správci daně přijetí osvobozeného příjmu vyššího než 5 milionů korun. Pětimilionová hranice je společná pro dary nemovité i peněžní. Dnes ji atakuje i běžný byt 2+kk v Praze nebo rodinný dům na okraji řady krajských měst. 

Spoléhat na to, že si úřad převod "najde v katastru", je ošidné: katastr eviduje vlastnické vztahy, ne tržní hodnotu a důvod osvobození. Iniciativa proto musí přijít od obdarovaného. Oznámení se podává ve lhůtě pro podání daňového přiznání – za zdaňovací období roku 2025 do 1. 4. 2026. Při elektronickém podání se lhůta prodlužuje o měsíc, při podání přes daňového poradce o tři měsíce. 

Důležité upřesnění, které původní text neuvádí: u darů povinnost trvá, ale oznamovací povinnost se nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky a souvisejícího pozemku zapisovaných do katastru (§ 4 odst. 1 písm. a, b ZDP). Jinými slovy – hlásí se přijatý dar, ne pozdější osvobozený prodej zapisovaný do katastru. 

Kolik stojí jedna nepodaná obálka

Sankce podle § 38w ZDP rostou podle toho, jak rychle se chyba odhalí. Poplatník zaplatí 0,1 % z neoznámené částky, splní-li povinnost, aniž by k tomu byl vyzván; 10 %, splní-li ji v náhradní lhůtě po výzvě; a 15 %, nesplní-li ji ani v náhradní lhůtě. 

Hodnota daru  |  0,1 % (sám, bez výzvy)  |  10 % (po výzvě)  |  15 % (ani po výzvě)
5 mil. Kč  |  5 000 Kč  |  500 000 Kč  |  750 000 Kč
7 mil. Kč  |  7 000 Kč  |  700 000 Kč  |  1 050 000 Kč
10 mil. Kč  |  10 000 Kč  |  1 000 000 Kč  |  1 500 000 Kč
15 mil. Kč  |  15 000 Kč  |  1 500 000 Kč    |  2 250 000 Kč

Rozdíl mezi nejmírnější a nejtěžší variantou je stopětadesátinásobek. Dobrá zpráva: podle § 38w odst. 6 ZDP může správce daně pokutu zcela nebo zčásti prominout, došlo-li k nesplnění z důvodu, který lze s přihlédnutím k okolnostem ospravedlnit – ovšem jen na žádost a posouzení je čistě na něm. Spoléhat na to nelze. 

Oznámení nemá závazný formulář; Ministerstvo financí ale vydalo nepovinný vzorový tiskopis, zveřejněný na webu Finanční správy. Vyplnit jej lze online v aplikaci Moje daně, poslat poštou i datovou schránkou. 

Co si pohlídat ještě před podpisem

• Nechte si zpracovat znalecký posudek ke dni darování, i když prodej neplánujete – odhad za pár tisíc je nejlevnější pojistka proti pozdějšímu šestimístnému doplatku.
• Pokud hodnota daru atakuje 5 mil. Kč, počítejte rovnou s oznámením podle § 38v a založte si připomínku do 1. 4. následujícího roku.
• Lhůta pro test prodeje běží od nuly dnem vkladu – u darů (na rozdíl od dědictví) se nezkracuje o dobu vlastnictví dárce.
• Chcete-li využít osvobození přes bytovou potřebu, nezapomeňte na oznámení podle § 4b – bez něj osvobození propadá.
• Nejste-li si jistí příbuzenským vztahem či nárokem, ověřte si § 10 odst. 3 ZDP nebo si zaplaťte krátkou konzultaci u daňového poradce.

Tento text má informativní charakter a nenahrazuje individuální daňové či právní posouzení konkrétního případu.