Ateliér dnes, byt zítra? Tisíce „kvazibytů" mohou získat novou hodnotu

Možná v takové jednotce sami bydlíte – nebo ji vlastníte a pronajímáte. Má kuchyň, koupelnu, ložnici i obývací pokoj, žije se v ní zcela běžným životem. A přesto z právního hlediska o byt nejde.

Nejčastěji jde o ateliéry nebo ubytovací jednotky – v běžné řeči "kvazibyty". Navenek bývají od sousedního bytu prakticky k nerozeznání, ale z pohledu stavebního práva nesplňují některý z požadavků, které zákon na bytovou jednotku klade. A právě tento rozdíl se může citelně promítnout do hodnoty Vaší nemovitosti, do možností jejího financování i do podmínek dalšího prodeje.

Proč vlastně tolik "bytů" byty nejsou

Historicky byl kamenem úrazu požadavek na proslunění. Starší předpisy vyžadovaly, aby do obytných místností pronikalo přímé sluneční světlo v poměrně přísném rozsahu – zjednodušeně "dvě hodiny slunce na okně v jarním období". V husté městské zástavbě, ve vnitroblocích, v nižších patrech nebo u jednotek orientovaných na sever bylo splnění této podmínky často nemožné.

Developeři proto volili obejití přes kolaudaci části jednotek jako ateliérů nebo ubytovacích jednotek, přestože jejich faktické využití odpovídalo běžnému bydlení. Tak vznikly napříč republikou tisíce "severních ateliérů" – plnohodnotných domovů, které ale na papíře byty nikdy nebyly. Pokud je jedním z nich i Vaše jednotka, následující změna se Vás přímo týká.

Co se změnilo: od proslunění k dennímu osvětlení

Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) a navazující vyhláška o požadavcích na výstavbu (č. 146/2024 Sb.) přinesly zásadní obrat. Požadavek na proslunění se nově nevztahuje vůbec na byty a rodinné domy – ty už nemusí mít určitou orientaci ke slunci. Povinné proslunění zůstává jen u úzkého okruhu staveb, jako jsou pobytové místnosti ve stavbách pro sociální služby a herny mateřských škol.

Rozhodující je nově denní osvětlení (§ 20 vyhlášky č. 146/2024 Sb.), jehož metodiku stanoví technická norma ČSN EN 17037. A v tom je celý rozdíl: denní osvětlení nevyžaduje přímý dopad slunečních paprsků, vystačí si s difuzním, rozptýleným světlem. To, co dříve bránilo rekolaudaci "severního ateliéru" na byt, tak v mnoha případech mizí.

Co to znamená pro Vás jako vlastníka

Rozdíl mezi bytem a nebytovou jednotkou není administrativní formalita. Promítá se hned do několika rovin, které máte jako vlastník přímo "v ruce":

Financování. Banky přistupují k financování bytů zpravidla vstřícněji než k nebytovým jednotkám. Případný kupující tak může dosáhnout na vyšší úvěr nebo lepší podmínky – a snazší financování přímo rozšiřuje okruh lidí, kteří si Vaši nemovitost mohou dovolit.

Cena a okruh zájemců. Byt osloví širší skupinu kupujících, a je proto atraktivnější při prodeji. Úspěšná rekolaudace ateliéru na byt může podle odborných odhadů zvýšit tržní hodnotu nemovitosti až o nižší desítky procent.

Praktické užívání. Rozdíly se mohou projevit i v dani, pojištění či zápisu v dokumentaci domu. Mnozí vlastníci bývají překvapeni, že faktický způsob užívání jejich "bytu" neodpovídá tomu, co je o jednotce skutečně zapsáno.

První krok je proto jednoduchý: nespoléhejte na to, že "se přece v jednotce normálně bydlí". Rozhodující je skutečný právní stav. Ověřte si, jak je Vaše jednotka vedena – a pokud jde o ateliér či ubytovací jednotku, zjistěte, zda u ní existuje cesta ke změně na byt. Právě tato informace může mít na hodnotu Vaší nemovitosti zásadní vliv.

Pozor: změna není automatická

Tady je potřeba krotit očekávání. Rekolaudace – formálně změna v užívání stavby podle § 239 a násl. nového stavebního zákona – nikdy nenastane sama od sebe a její výsledek vždy závisí na konkrétním technickém stavu jednotky a posouzení stavebního úřadu.

Denní osvětlení sice odstranilo jednu velkou překážku, ale jednotka musí splnit i ostatní parametry bytu podle vyhlášky č. 146/2024 Sb.: hygienické požadavky, větrání, vytápění, akustiku, minimální plochu obytné místnosti a světlou výšku. V praxi to znamená zpravidla nechat projektantem zpracovat návrh včetně studie denního osvětlení, doložit stanoviska dotčených orgánů, prověřit soulad s územním plánem a často i upravit prohlášení vlastníka nebo zajistit součinnost společenství vlastníků. Jen samotné řízení na úřadě běžně trvá kolem 30 dnů, příprava podkladů déle.

Pokud se ale změna podaří, nejde o pouhý administrativní úkon. To, co dnes vypadá jako bezvýznamný detail v kolaudačním rozhodnutí, může ve výsledku znamenat rozdíl v řádu statisíců korun na hodnotě Vaší nemovitosti. A právě proto se vyplatí vědět, zda vlastníte skutečný byt – nebo jednotku, která jako byt jen vypadá, a přitom v sobě skrývá nevyužitý potenciál.