Airbnb v bytě: kde naráží na zákon

Krátkodobé ubytování přes Airbnb či Booking je v atraktivních lokalitách vděčný byznys – a zároveň právní minové pole. Při zprostředkování nájmu i prodeje bytu se s ním potkáte často, a problém můžete nečekaně zdědit i vy nebo váš klient. Pojďme si projít, kde přesně to skřípe: v nájemním právu, ve stavebním zákoně i ve vztazích uvnitř domu.

Bydlení versus ubytování: zdánlivá maličkost se zásadními následky

Klíčový je účel užívání. Byt je podle občanského zákoníku určen k bydlení, tedy k uspokojování bytové potřeby. Krátkodobé ubytování typu Airbnb tuto potřebu nesaturuje – uspokojuje se jím pouze potřeba krátkodobého ubytování, nikoli bydlení, a proto se klasifikuje jako ubytovací služby ve smyslu § 2326 občanského zákoníku. Tuto logiku má i sám zákon: § 2235 odst. 2 občanského zákoníku z ochrany nájemce výslovně vyjímá pronájem k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

Že nejde o nájem, ale o podnikání, potvrdila i správní judikatura. Městský soud v Praze konstatoval, že příjmy z Airbnb jsou příjmy z podnikání, nikoli z pronájmu – ustanovení o nájmu bytu lze použít jen tehdy, je-li účelem zajištění bytových potřeb nájemce. V praxi tedy jde o volnou živnost "ubytovací služby" se vším, co k podnikání patří.

Když Airbnb provozuje nájemce: důvod k výpovědi

Tady je judikát, který by měl znát každý pronajímatel i makléř. Nejvyšší soud se v rozsudku č. j. 26 Cdo 2128/2023 zabýval otázkou, zda přenechávání bytu nájemcem třetím osobám ke krátkodobému ubytování přes platformy typu Airbnb představuje užívání bytu v rozporu s účelem nájmu a hrubé porušení povinnosti nájemce. Soud dospěl k závěru, že takové poskytování bytu je neslučitelné s účelem nájmu a představuje hrubé porušení povinností nájemce, což pronajímateli umožňuje nájem vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

Zajímavá nuance: podle Nejvyššího soudu mohl daný výpovědní důvod odůvodnit dokonce i výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 (porušení povinností zvlášť závažným způsobem) – záleží jen na pronajímateli, podle kterého ustanovení nájem vypoví. Pronajímatel tedy má v ruce silný nástroj; pro vás jako zprostředkovatele je to argument, proč účel užívání v nájemní smlouvě jasně ošetřit.

Stavební zákon: byt zkolaudovaný k bydlení není ubytovna

I když je vlastník zároveň provozovatelem, naráží na stavební předpisy. Stavební zákon stojí na zásadě, že stavbu vyžadující povolení lze podle § 230 odst. 1 užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a pouze k účelu v něm vymezenému. Byt zkolaudovaný pro trvalé bydlení tedy není možné bez dalšího provozovat jako ubytovací zařízení.

Pokud to úřad zjistí, hrozí citelný postih. V krajním případě může stavební úřad vlastníka vyzvat k bezodkladnému ukončení nepovoleného užívání, a pokud nevyhoví, vydat rozhodnutí, kterým takové užívání zakáže, přičemž vlastníkovi hrozí pokuta až do výše 1 000 000 Kč. Kontroly přitom obvykle reagují na podněty živnostenských úřadů nebo třetích osob, typicky sousedů, které provozování ubytovacích služeb ruší.

Řešením je rekolaudace – změna účelu užívání na ubytovací jednotku. V praxi ale často naráží. Musí být splněny všechny podmínky pro změnu užívání: soulad s územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování, s požadavky na výstavbu, protipožárními předpisy a podobně; zpravidla je třeba změnit i prohlášení vlastníka budovy, k čemuž je nutný souhlas většiny vlastníků jednotek. Proto bývá změna užívání nezřídka fakticky neproveditelná.

SVJ a sousedé: co (ne)lze a kde je hranice

Hodně rozšířený omyl: že SVJ může krátkodobé pronájmy prostě zakázat ve stanovách. Nemůže. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uzavřel, že rozhodne-li shromáždění prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí v záležitosti, o níž tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato. Vlastník totiž může podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat – stanovy do tohoto práva zasahovat nesmějí.

SVJ ale bezbranné není. Pokud vlastník i přes písemnou výstrahu porušuje povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků, je SVJ podle § 1184 občanského zákoníku oprávněno navrhnout soudu nucený prodej jeho jednotky. Výstraha má přísné náležitosti: musí uvádět důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzvu, aby se vlastník porušování zdržel, popřípadě odstranil jeho následky, s přiměřenou lhůtou nejméně 30 dnů. S podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, přičemž k hlasu dotčeného vlastníka se nepřihlíží.

Realistická poznámka: jde o krajní nástroj. Ustanovení § 1184 je účinné od roku 2014, v praxi však dosud prakticky nebylo úspěšně použito – cesta k nucenému prodeji je dlouhá a nejistá. Pro každodenní obranu proto bývají účinnější jiné kroky (domovní řád, hlukové podněty, součinnost s živnostenským a stavebním úřadem).

Co si z toho odnést pro praxi

Krátkodobé ubytování není nájem, ale podnikání (ubytovací služby, § 2326 OZ).
Nájemce provozující Airbnb bez souhlasu pronajímatele se vystavuje výpovědi pro hrubé porušení povinností (§ 2288 OZ) – ošetřete účel užívání ve smlouvě.
Byt kolaudovaný k bydlení nelze bez rekolaudace užívat jako ubytovnu; hrozí pokuta až 1 mil. Kč.
Rekolaudace je možná jen při souladu s územním plánem a obvykle se souhlasem většiny vlastníků – často nereálné.
SVJ nemůže Airbnb zakázat stanovami, ale při hrubém narušování má krajní nástroj v § 1184 OZ (nucený prodej jednotky).
Při zprostředkování prodeje prověřte způsob užívání – riziko se přenáší na kupujícího.

Tento text má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétního případu.