5,3 % na hypotékách a 180 tisíc za metr. Dostupnost bydlení klesá z obou stran

Český trh s bydlením se dostává do stále těsnějších kleští. Na jedné straně rychle zdražují hypotéky, na druhé zůstávají ceny nemovitostí vysoko, zejména v Praze. Kombinace drahých úvěrů a drahých bytů výrazně zhoršuje dostupnost vlastního bydlení – a to nejen pro nové zájemce, ale i pro domácnosti, kterým brzy končí fixace.

Hypotéky: konec iluze levných sazeb

Po více než roce pozvolného zlevňování, které vrcholilo na začátku roku, se trend obrátil. Podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba v červnu 5,30 % – nejvíce za poslední více než rok. Ještě v březnu se přitom držela na 4,89 %, takže během tří měsíců hypotéky zdražily o více než čtyři desetiny procentního bodu. Červen byl obzvlášť dramatický: hned šest bank zvýšilo sazby a z trhu prakticky zmizely poslední nabídky pod pětiprocentní hranicí.

Do splátek se to promítá okamžitě. U hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 25 let znamená tento posun zdražení o více než 800 korun měsíčně. A analytici jsou ohledně druhé poloviny roku zdrženliví – rychlý obrat k nižším sazbám nečekají, pravděpodobnější je, že se průměr udrží kolem pěti procent a boj o klienty se přesune k individuálním slevám jednotlivých bank.

Ceny bytů: žádný pokles, naopak další růst

Zdražování úvěrů přichází v době, kdy ceny bytů neklesají. Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla v prvním čtvrtletí 180 300 Kč/m², mezikvartálně o 2,1 % výš.

"Pražský rezidenční trh vstoupil do roku 2026 s pokračujícím růstem cen, byť se dynamika oproti loňsku mírně utlumila. Klíčovým problémem zůstává omezená nabídka nových bytů, která tlačí ceny vzhůru," uvádí Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví společnosti Deloitte.

Dlouhodobá data to potvrzují: podle Deloitte Develop Indexu vzrostly ceny pražských novostaveb z hodnoty 100 % (rok 2014) na letošních 275,9 %. Za dekádu tedy nové byty v metropoli téměř ztrojnásobily cenu. Ve spojení s vyššími sazbami to zásadně mění dostupnost bydlení pro každého, kdo nákup financuje hypotékou.

Banky zrychlují – ale problém to neřeší

Hypoteční trh prochází rychlou digitalizací: schvalování je rychlejší, komunikace běží online a u standardních bytů stále častěji nahradí klasický znalecký posudek digitální odhad, což celý proces zkrátí.

Digitalizace přináší především větší komfort a rychlejší vyřízení. Zároveň ale platí zásadní výhrada: technologie nevyřeší podstatu problému. Pokud jsou byty příliš drahé, jejich dostupnost nezlepší ani sebejednodušší schvalování.

Praha 9 jako světlá výjimka – ale možná dočasná

Určitou úlevu představuje Praha 9. Díky intenzivní výstavbě tu ceny zůstávají o 10 až 15 % nižší než ve zbytku metropole a tato část se podílí zhruba čtvrtinou na celkových prodejích nových bytů. Větší nabídka a silná konkurence developerů cenový tlak alespoň částečně tlumí.

Ani tento dostupnější segment ale nemusí vydržet. Developeři čelí prudkému růstu stavebních nákladů – podle dat Central Group se za poslední dva roky zvýšily o 27 %. Současný stavební boom je navíc z velké části tažen projekty, které byly dříve odkládány.

"Stavby a jeřáby, které dnes vidíme po celé Praze, budou na konci letošního roku a v průběhu příštího končit," upozorňuje Dušan Kunovský, majitel Central Group. Pokud boom výstavby opadne, nedostatek bytů na trhu se může dál prohloubit.

Co si z toho odnést

Pro kupující to znamená dvojí tlak: počítejte nejen s vyšší cenou bytu, ale i s dražším úvěrem a náročnější splátkou současně. Pro ty, komu brzy končí fixace, je namístě řešit refixaci s předstihem a aktivně porovnávat nabídky – rozdíly mezi bankami se dnes pohybují v desetinách procenta, ale na dvacetileté splatnosti to dělá tisíce korun měsíčně. A pro všechny platí, že čekání na výrazně levnější hypotéky se zatím nevyplácí; rozhoduje spíš správné načasování, volba banky a fixace.