Jednostranné zvýšení nájemného

Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je postaven na rovnováze. V době měnících se tržních podmínek se však často setkáváme s otázkou: Jak správně a legálně upravit výši nájemného, pokud v nájemní smlouvě chybí inflační doložka?

Jednostranné zvýšení nájemného je proces, který má svá přísná pravidla podle § 2249 občanského zákoníku. Jakákoliv chyba v postupu může znamenat, že celý návrh bude neplatný.

Zde je shrnutí toho nejdůležitějšího, co musíte vědět.

1. Tři základní podmínky pro zvýšení

Aby mohl pronajímatel k jednostrannému zvýšení vůbec přistoupit, musí být splněny tyto body:

  • Tržní realita: Aktuální nájemné musí být nižší než nájemné v místě a čase obvyklé.

  • Absence smluvní úpravy: Smlouva nesmí zvyšování nájemného výslovně vylučovat ani obsahovat jiný mechanismus (např. zmíněnou inflační doložku).

  • Zákonné limity: Nájemné lze zvýšit maximálně o 20 % během posledních tří let, a to nejdříve 12 měsíců od posledního zvýšení.

2. Jak vypadá "perfektní" návrh?

Formální správnost je klíčová. Návrh, který postrádá zákonné náležitosti, se bere, jako by neexistoval. Musí obsahovat:

  • Písemnou formu (včetně elektronické podoby).

  • Přesnou novou částku nájemného.

  • Doložení obvyklého nájemného (např. znaleckým posudkem nebo údaji z relevantních databází jako MoniT či Diotima).

  • Odůvodnění, že byly dodrženy veškeré zákonné limity.

3. Časová osa: Co se děje po doručení?

Jakmile nájemce návrh obdrží, začínají běžet důležité lhůty:

  1. 2 měsíce pro nájemce: Během této doby může nájemce s návrhem souhlasit, odmítnout jej, nebo mlčet (pozor, mlčení není souhlas!). Pokud však začne platit novou částku, považuje se to za souhlas.

  2. 3 měsíce pro pronajímatele: Pokud nájemce do dvou měsíců nesouhlasí, má pronajímatel tříměsíční lhůtu na podání žaloby k soudu, aby výši nájemného určil on.

4. Zhodnocení bytu: Cesta k energetickým úsporám

Investovali jste do zateplení, solárního ohřevu nebo FV instalace? Zde platí jiný režim:

  • S dohodou: Lze zvýšit nájem až o 10 % z účelně vynaložených nákladů (při souhlasu 2/3 nájemců v domě).

  • Bez dohody: Pronajímatel může zvýšit nájem o 3,5 % ročně z vynaložených nákladů na zlepšení komfortu či úspory energií.

DOPORUČENÍ PRO PRAXI 

Nečastější chybou v praxi bývá špatně doložené "nájemné obvyklé". Doporučuji vždy pracovat s reálnými daty z trhu a nepodceňovat formální doručení (ideálně datovou schránkou nebo doporučenou poštou). 

Share